¿POR QUÉ ES TAN CARA LA VIVIENDA EN URUGUAY?

¿POR QUÉ ES TAN CARA LA VIVIENDA EN URUGUAY?
por Guillermo Sicardi | Semanario Búsqueda | jueves 28 de octubre de 2021.

El principal culpable de que la vivienda sea tan cara en Uruguay, es, no lo dude, el Estado.

Para empezar, el precio del cemento portland se fija sobre la base del precio de venta que pone Ancap, y como Ancap tiene costos altísimos (por sus propias ineficiencias, exceso de empleados públicos, baja productividad y pérdidas acumuladas durante veinte años) el precio de venta también es caro. 

Esto hace que los competidores (que tienen mayores eficiencias y ganan dinero todos los años) fijan sus precios a la par de Ancap o apenas por debajo, ya que no tienen necesidad de bajar precios para ganar cuota de mercado. Ergo, todo el cemento es más caro.

En un completo informe presentado por el diario El País  el pasado 17 de octubre, el mercado se divide así: “Cementos Artigas (propiedad de la española Cementos Molins y la brasileña Votorantim) 45%, Cementos del Plata (propiedad de Ancap), 43%; Cementos Charrúa (Cimsa, propiedad de Diego Lugano y Diego Godín que lo traen de Turquía), con 8% y la Compañía Nacional de Cementos (5%, que no produce y vende Cementos Artigas)”.

Ahora se suma un nuevo actor: Cielo Azul Cementos y Calizas (pertenece a Intercement del Grupo Camargo Correa) que acaba de inaugurar una moderna planta de cemento en Treinta y Tres con capacidad de 600.000 toneladas al año, lo que lleva la capacidad anual de la industria de 1.020.000 toneladas a 1.620.000 toneladas este año.

El costo de la mano de obra es otro factor que encarece el metro cuadrado de construcción. El famoso “aporte unificado” al BPS (que incluye aportes, licencias, etc.), es cercano al 80%; es decir, si un obrero cobra $1.000 en la mano, el costo para el comprador es de más de $1.800. Pero lo peor no es el costo directo, sino la baja de la productividad. Hablas con cualquier constructor o arquitecto y te dirán que años atrás un empleado levantaba "x" metros cuadrados de pared en un día y hoy hacen un 30% menos. El objetivo de los sindicatos es “meter gente en las obras”, no importa si luego sus propios miembros del sindicato pueden pagarse una “vivienda digna” o no.

El financiamiento tampoco ayuda. Los mecanismos legales para financiar viviendas son poco dinámicos. La ley 16.760 (fines de los 90) terminó con el monopolio del Banco Hipotecario del Uruguay para financiar edificios “en el pozo” bajo la ley de propiedad horizontal, permitiendo que los bancos privados financiaran la obra y luego al propietario a 15 o 20 años. Esto fue un gran dinamizador del sector.

Pero hay que usar otros mecanismos como hay en Chile (el mutuo hipotecario) donde cada día los bancos llevan a la bolsa de valores las ofertas para fondear a sus clientes a largo plazo y esos papeles los compran las administradoras de fondos jubilatorios (AFP), fondos de inversión, compañías de seguro o similares.

Los fideicomisos se utilizan mucho para financiar viviendas en varios países de la región, como Argentina,  Chile y hasta Paraguay, siendo un instrumento muy flexible y de costos de implementación relativamente bajos y con garantías para todas las partes: el constructor, el financiador y el comprador.

La justicia lenta también encarece el costo de la vivienda. Si un promitente comprador o un inquilino no paga en fecha, el proceso judicial para recuperar la propiedad es lento y caro. Por lo tanto, si alguien invierte para revender o alquilar ya calcula un costo estimado para el caso de  incumplimiento. Por eso hace bien la L.U.C. en permitir “desalojos express” cuando no hay garantías de alquiler.

La ley de “vivienda de interés social” eliminó algunos impuestos a la construcción y comercialización de inmuebles, pero no veo que eso haya bajado los costos del metro cuadrado, sino que más bien canalizó muchas inversiones de argentinos (huyendo -una vez más- de la debacle de su país) y buenas ganancias para los promotores. Pero un apartamento muy simple, cerca del Parque Posadas, se termina vendiendo a más de U$S 2.500 con “interés social”. Sin éste, el precio superaría los U$S 3.000.

Otro factor que encarece es la intervención obligada de Escribanos, quienes basados en su sagrado arancel, cobran un 3% más IVA por la escritura, cuando hoy, la tecnología blockchain podría eliminar su participación en la mayoría de los casos y registrarse la propiedad (con todas las garantías) por centavos.

Los impuestos también juegan su rol. El Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (1,5% del precio de venta), el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (I.R.P.F.) por la “ganancia” entre el precio de compra y el de venta, más el IMESI a los préstamos hipotecarios y otros impuestos menores más, hacen que uno pierda entre un 7% y un 10% cada vez que se quiera mudar. De hecho, Uruguay es uno de los países con menor tasa de movilidad del mundo (la gente se muda pocas veces en sus vidas).

Para terminar, no podemos dejar de mencionar los costos y tiempos perdidos en gestionar permisos de construcción y obtener el famoso “final de obra” (que a veces dura años), lo cual llevó al Senador Oscar Andrade (además, ex presidente del SUNCA, sindicato de la construcción), a construir su casa “en negro” arguyendo que no tenía el dinero para formalizarla (lo que motivó mi columna “Media lanza por Andrade”.

Uruguay sigue con un déficit habitacional de unas 60.000 viviendas que perfectamente puede suplirse si se hacen los cambios citados, se incorpora tecnología de punta (como imprimir casas en 3D o robots que levantan una pared de ladrillos a la perfección) y no se despilfarra dinero en otras aventuras estatales. 

Para muestra este botón: el Ministerio de Vivienda junto con MEVIR están construyendo unas casas de madera en Rivera a razón de unos U$S 1.000 el metro cuadrado. Si las casas tienen 60 metros (3 dormitorios y dos baños), costarían unos U$S 60.000 cada una. Con las pérdidas acumuladas en Ancap de unos U$S 3.000.000.000, podemos construir 50.000 casas. Nada mal, ¿verdad?

Pero si el Estado sigue estorbando los acuerdos entre particulares y derrochando dinero a troche y moche, seguiremos pagando una vivienda cara y mendigando al Estado para que nos regale una.

 

CUMPLEAÑOS 90 DE ANCAP: NADA QUE CELEBRAR.

CUMPLEAÑOS 90 DE ANCAP: NADA QUE CELEBRAR.
por Guillermo Sicardi | Semanario Búsqueda | jueves 14 de octubre de 2021.

Ancap es el “relato” más mentiroso que los uruguayos nos venimos tragando desde hace 90 años. Nos hicieron creer que Ancap nos da “soberanía”, que “es nuestra”, que nos asegura el suministro de combustibles, que evita que los privados se “abusen” del consumidor, que fija precios “justos” para todo el territorio nacional, y que … que …. que. Todo patrañas.

Voy a citar casi textualmente una serie de posts subidos a Twitter por José Matonte, un patriota que se cargó a sus hombros el desafío de desnudar a este rey con pies de barro, con datos, cifras y argumentos sólidos que nadie ha podido rebatir con contundencia.

Durante su larga vida, Ancap abasteció de combustibles a toda la sociedad gracias al monopolio legal que administra y aún así, la fundieron durante la gestión frenteamplista.

Si Ancap no existiera y hubiera libre importación, el mercado (regional y mundial) nos hubiera suministrado todos los combustibles que necesitamos y en las cantidades justas. Como en su momento la refinería generaba excedentes de naftas, salieron a comprar la red de estaciones de Sol Petróleo en Argentina. Perdimos unos 300 millones de dólares en esa genial jugada.

Pero no fue la única empresa “satélite” que crearon. Se metieron en Alur, Carboclor, Gas Sayago, Cementos del Plata y otros emprendimientos que fracasaron o empardaron. Ninguna utilidad para los uruguayos de a pie.

Para lo que sí Ancap fue muy útil, fue para darle empleo y recursos a directores políticos, que usaron el ente para satisfacer sus caprichos y sus campañas electorales. También Ancap fue utilizada para ingresar amigos y correligionarios a engrosar la planilla de trabajadores al Estado, al punto tal que llegó a tener 11.000 funcionarios por los años `70.

En vez de “crear valor”, Ancap destruyó valor. Le quitó dinero del bolsillo de los uruguayos que cada uno de nosotros hubiéramos invertido en mejorar nuestras casas, en la educación de nuestros hijos, en renovar maquinaria para la empresa pyme o disfrutarlo en familia. Sin embargo, Ancap nos robó 3.000 millones de dólares por sobreprecios de los combustibles y otros 300 millones en pérdidas acumuladas en la División Portland, solamente durante los últimos diez o quince años. ¡¿Se imagina en 90 años el destrozo que hicieron?!

A nivel político solo se habla de cuánto perdería ANCAP si se desmonopoliza, pero no analizan cuánto ganarían los sectores productivos con combustibles más baratos y el derrame positivo que eso provocaría en resto de la economía. Veamos algunos ejemplos:

El comercio. En los departamentos de frontera (por diferencia de precios), se vende menos combustible que en el resto del país. Solo en naftas, se dejan 38 millones de dólares por año en los países vecinos.

La industria hace años que es menos competitiva por diversos factores, uno de ellos es por los sobrecostos energéticos.  Si la industria “prende sus motores” a pleno, es un sector que rápidamente puede volver a generar empleo. Pero preferimos mantener el monopolio.

El cultivo de arroz genera 48 empleos (chacra e industria) por cada 1.000 hectáreas, pero en los últimos años disminuyó 50.000 has el área sembrada. Tiene todo pronto para  volver a crecer rápidamente si los costos del gasoil bajaran.

La granja también genera mucho empleo.  Puede utilizar hasta 400 litros/ha de gasoil y muchos productores pequeños no descuentan IVA. Se les hace imposible competir con productos importados o transportar desde zonas alejadas.

Hay muchos más casos. Solo basta imaginar (en cualquier sector industrial o comercial) cómo mejoraría su actividad si el gasoil costara en el entorno de los 30 pesos por litro y la nafta 40. Y si el problema no es Ancap, sino los impuestos, entonces que cierren el Correo (que pierde 30 millones por año), el Inumet (que gasta otros 5 millones), AFE, el Fondes o 14 de las 19 intendencias. 

Para la inmensa mayoría de la sociedad no hay motivos para celebrar el aniversario de este ente que nos ha esquilmado con sobreprecios, con impuestos encubiertos y pérdidas millonarias. 

Los únicos que tienen motivo para festejar son los políticos que se valen de ella, sus trabajadores y un puñado de empresarios que viven a la sombra del monopolio 

Cierren de una vez por todas este monstruo insaciable. Y ese día sí, celebraremos como corresponde. 

¡Ancap delenda est!

 

ANTEL ARENA: ENTRE LO JURÍDICO Y LO POLÍTICO.

ANTEL ARENA: ENTRE LO JURÍDICO Y LO POLÍTICO.

por Guillermo Sicardi | Semanario Búsqueda | jueves 30 de setiembre de 2021.

La JUTEP (Junta de Transparencia y Ética Pública) se expidió sobre la auditoría que una empresa internacional hizo sobre la obra del Antel Arena, concluyendo que se habían violentado varios principios básicos que rigen la gestión y las contrataciones públicas: principio de transparencia (declararon reservadas y ocultas las actuaciones por 10 años), eficiencia (gastaron U$S 63MM más de lo previsto), eficiencia, publicidad, buena administración o el principio de legalidad. En resumen: un verdadero desastre en la gestión.

Para muestra estos pequeños botones: la obra se proyectó con un presupuesto inicial de unos 40 millones de dólares (que es lo que dicen costó el Movistar Arena en Argentina), pero terminó costando tres veces más: casi 120 millones de dólares. Y la valuación que hizo Price Waterhouse Coopers (PwC) es de tan solo 36 millones. ¿A dónde se fue el resto?

Prácticamente todos las compras se hicieron por el procedimiento de compra directa, no siguiendo la regla de la licitación pública, lo que motivó decenas de observaciones del Tribunal de Cuentas, las cuales fueron ignoradas. La primer y gran observación del Tribunal es que el Antel jamás debió haber construido este edificio ya que escapa al art 190 de la Constitución de la República que reza: “Los Entes Autónomos y los Servicios Descentralizados no podrán realizar negocios extraños al giro que preceptivamente les asignen las leyes, ni disponer de sus recursos para fines ajenos a sus actividades normales”. 

La auditoria internacional y la Jutep señalan que semejante proyecto se inició sin un presupuesto claro, ni un cronograma de avance de obras y ni siquiera un plan de negocios que demostrara la viabilidad de semejante inversión con dineros de los ciudadanos. De hecho, desde su inauguración hasta la llegada del Covid, “el proyecto perdió U$S 3.748.408” (esto son unas 150.000 vacunas Pfizer compradas a U$S 25 c/u).

Ante estos y otros desmanes, dos reflexiones. La primera es: ¿qué responsabilidad les cabe a las decenas de Gerentes, Jefes, asesores y empresas privadas que participaron de este despilfarro de recursos públicos? ¿Cómo puede ser que ni el Gerente General (que declara no conocer la existencia de un plan de negocios), ni el Gerente Financiero (que liberó fondos sin un control de avance de obras ni apego al presupuesto) o los responsables de controlar las obras, no hayan alertado o no hayan sido evaluados y suspendidos en sus cargos por tal mala praxis? ¿Qué creen que sucede en una empresa privada si a cualquier gerente un proyecto le termina costando tres veces más de lo previsto? 

Además, una vez constatada esta mala praxis y el daño causado a las arcas públicas, el Estado debería iniciar juicio civil a todos los funcionarios involucrados en una acción de repetición, prevista en la Constitución. Es interesante destacar la postura del juez Edgardo Ettlin  sobre la responsabilidad civil de los empleados públicos: dice que los directores de entes autónomos y servicios descentralizados “no son solamente pasibles de responsabilidad patrimonial por las decisiones que tomen fuera del marco de la Constitución, Leyes y los reglamentos, sino por toda decisión -que aun cuando fuere adecuada a Derecho- trasuntara en daños económicos consecuenciales a su organismo”. 

La segunda reflexión es sobre la renuncia a la Jutep del representante del Frente Amplio, quien firmó la resolución aprobada por unanimidad, sin objeciones de ningún tipo, pero lo hizo sin consultar a su partido, el Partido Comunista. El partido entendió que el vocal Jorge Castro no había considerado las consecuencias “políticas” de tal decisión y por lo tanto le pidieron la renuncia.  Es decir: no importan las contundentes pruebas, ni la legislación vigente, ni los informes de auditoría y ni siquiera la independencia técnica y moral de su representante. Lo que importa es “salvar a los compañeros”, hagan lo que hagan.

Siendo así, el gobierno nacional debería considerar seriamente si mantiene o no a representantes de la oposición en diferentes organismos del Estado, sobre todo aquellos que son de contralor y ofrecen una garantía a todos los ciudadanos, como lo son la Corte Electoral, el Tribunal de Cuentas o la propia Jutep. Si van a poner militantes en esos cargos, mejor ocuparlos con gente allegada al gobierno de turno y no hacernos trampas al solitario.

Es muy malo que todo el Frente Amplio salga a defender tan mala gestión y lo haga priorizando lo político por encima de lo jurídico. Están caminando por un angosto pretil de la República, con riesgo de caer en la intolerancia, la demagogia y el abuso de poder. Estemos atentos.